Ce que vous devriez savoir avant d’acheter…

Avant de décider que la prochaine propriété que vous achèterez sera une propriété à réparer, vous devriez effectuer quelques recherches pour savoir à quoi vous attendre lorsque vous achetez ce type de propriété. De nombreux acheteurs de propriété potentiels ont tendance à voir une version romantique de tout le processus, et sont assez choqués lorsqu’ils sont confrontés avec la dure réalité. Les propriétés à réparer mises en vente représentent souvent une excellente aubaine, mais il y a certains points qu’un acheteur de propriété devrait savoir avant de faire ladite offre.

MYTHE No 1

Je peux faire une excellente « affaire » sur le marché de l’immobilier en achetant une propriété délabrée, en payant des dizaines de milliers de dollars moins que pour une propriété moyenne, en la réparant, puis en la revendant immédiatement au prix fort, ou plus.

FAIT No 1

La plupart des propriétaires de propriété qui cherchent à vendre leur « propriété à réparer » comprennent qu’ils doivent inscrire leur propriété à un prix qui comprend le coût de restauration de la propriété à son état original. Le prix demandé pour une « propriété à réparer » est habituellement calculé de sorte que les économies représentées par un prix plus bas que le prix moyen du marché est plus ou moins égales au montant d’argent qu’un acheteur s’attend à dépenser sur les rénovations nécessaires.

Rénover l’aspect d’une propriété, ou l’améliorer avec des finitions haut de gamme, n’est pas inclus dans ces calculs et vous devriez être prudent pour ne pas dépenser tellement d’argent sur les rénovations que vous ne pourrez plus récupérer votre investissement.

MYTHE No 2

Si j’achète une propriété à réparer, je n’ai pas besoin de m’inquiéter ni du coût ni de l’aggravation de l’inspection de la propriété parce que je sais déjà à quoi m’attendre.

FAIT No 2

L’inspection de la propriété doit être toujours incluse dans l’accord d’offre pour acheter ou vendre, et c’est probablement encore plus important de l’inclure lorsque vous achetez une propriété à réparer. Les défauts structuraux ne sont pas normalement visibles à une personne inexpérimentée. Cependant, les réparations structurelles coûteront beaucoup plus que les réparations esthétiques. La plupart des inspecteurs agréés vous détailleront non seulement les défauts qu’ils ont découverts, mais ils vous donneront également une idée du coût des réparations.

MYTHE No 3

C’est mieux de payer beaucoup moins et d’acheter une propriété « à réparer » dans une zone non appréciée que de payer plus pour une propriété « à réparer » comparable dans un meilleur quartier.

FAIT No 3

Nous connaissons presque tous la citation « les trois choses les plus importantes à chercher à l’achat d’une propriété sont : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement ! » Bien que cette citation soit amusante et qu’elle soit une règle quelque peu simplifiée d’achat de propriété, elle met cependant l’accent sur l’importance de l’emplacement de la propriété que vous achèterez. Acheter une propriété dans un quartier apprécié vous coûtera plus initialement, mais les avantages, c.-à-d., la tranquillité d’esprit personnelle et le rendement plus élevé sur le capital investi dans votre propriété lorsque vous la vendrez, ne doivent pas être négligés.

MYTHE No 4

Après avoir réparé cette propriété, je la vendrai pour le double du prix que j’ai payé.

FAIT No 4

Une propriété se vendra seulement au prix que le marché peut tolérer, c.-à-d., quel que soit le nombre d’améliorations apportées, ou le montant d’argent investi dans ces réparations, une propriété se vendra seulement au prix que la majorité des acheteurs de propriété sont prêts à payer. Voici les facteurs à considérer lorsque vous calculerez votre rendement possible du capital investi :

1. Emplacement : Dans quel genre de quartier la propriété est-elle située ?

Le type de quartier déterminera le type d’acheteurs que vous attirerez lorsque vous déciderez de vendre votre propriété. Par exemple, une zone qui est composée surtout d’acheteurs de première propriété attirera des acheteurs qui ont un budget strict et limité. Ils cherchent l’accessibilité du prix avant toute chose, y compris les finitions haut de gamme et les jardins parfaitement remodelés.

2. Voisins : Comment sont-elles les propriétés avoisinantes ?

Une belle propriété entourée de propriétés en mauvais état, délabrées se vendra bien moins qu’une belle propriété entourée de propriétés en bon état et joliment entretenues.

3. Environnement : Quelles sont les caractéristiques de l’environnement ?

Les acheteurs sont prêts à payer plus pour une propriété dont l’emplacement est pratique tout en étant paisible. Bien qu’il soit possible que la proximité des écoles vous semble commode, un grand nombre d’acheteurs potentiels élimineraient un tel emplacement en raison du niveau de bruit associé à la présence de centaines d’élèves turbulents, et à la congestion causée par les autobus scolaires et les parents venus déposer ou chercher les élèves.

MYTHE No 5

Je peux faire beaucoup plus d’argent en transformant cette propriété individuelle en logement multifamilial.

FAIT No 5

Bien que cet énoncé soit vrai en grande partie, il n’est pourtant pas réaliste. La plupart des villes et des quartiers ont des règlements de zonage stricts qui dictent non seulement le maximum d’affectation admissible dans une zone donnée mais également la taille et le modèle d’une nouvelle propriété à bâtir ou les ajouts à une structure existante.

Après avoir analysé en profondeur le pour et le contre associés à l’achat d’une propriété « à réparer » et que vous ayez décidé qu’elle vous convienne, assurez-vous de bien « faire vos calculs ».

1. Prix inscrit de la propriété à réparer 2. Prix de vente moyen récent des propriétés similaires dans la zone mais qui n’ont pas besoin d’être réparées 3. Frais de réparation anticipés à partir d’une source digne de confiance (par ex. compagnie de rénovation mentionnée) 4. Montant tampon pour les frais de réparation « imprévus » (habituellement la moitié du total anticipé) 5. Frais de vente (frais d’immobilier, honoraires d’avocat, coûts de clôture) 6. Montant du bénéfice que vous désirez par rapport au montant du bénéfice réel

Par exemple : 1. Prix inscrit de la propriété à réparer = 200 000 $ 2. Prix de vente moyen = 255 000 $ 3. Frais de réparation anticipés = 25 000 $ 4. Montant tampon pour les réparations = 12 500 $ 5. Frais de vente = 17 000 $ 6. Bénéfice désiré par rapport au bénéfice réel = 20 000 $ Bénéfice de 500 $

Si vous comptiez acheter une propriété telle qu’illustrée dans l’exemple ci-dessus, la réparer, puis l’inscrire immédiatement à la vente, votre bénéfice réel serait de 500 $.

Cependant, si vous comptiez acheter la même propriété, y habiter pendant quelques années avant de la vendre, vous devriez vous attendre à un meilleur bénéfice pour les deux raisons suivantes :

• D’abord, du point de vue historique, le marché de l’immobilier est habituellement à la hausse au cours du temps et votre prix de vente anticipé serait plus élevé, vous permettant ainsi un meilleur bénéfice.
• Deuxièmement, l’argent que vous auriez payé en loyer pour vivre ailleurs sans rendement du capital investi, est en train de payer activement votre prêt hypothécaire et d’augmenter vos capitaux propres.

Cependant, comme pour tout investissement, rien n’est garanti. Par conséquent, lorsque vous cherchez à financer une propriété, rappelez-vous que le marché de l’immobilier a essuyé certains coups durs dans le passé. Ne dépassez jamais vos possibilités financières.

Veuillez noter que les chiffres des calculs mentionnés ci-dessus ont été utilisés à titre d’exemple seulement. Les prix des maisons locales, les frais de réparation et les frais de vente varient de manière importante d’un emplacement à un autre.